Auszug aus OLG München, 03.08.2009 - 19 U 4354/08

Mit Verfügung vom 08.06.2009 (zu Bl. 388 d. A.) hat der Senat darauf hingewiesen, dass er in einem Verfahren gegen die zweitfinanzierende B. Kreditbank mit Urteil vom 27.11.2008, Gz. 19 U 3523/07, nach Beweisaufnahme bereits festgestellt habe, dass die Käufer von dem Verkäufer Mathieu über die erzielbaren Mieten arglistig getäuscht worden seien und der Klägerin die entsprechenden Unterlagen übersandt.

23 a) Wie bereits im Hinweis des Senats vom 08.06.2009 (zu Bl. 388 d. A.) ausgeführt, ist dem Senat aus dem Verfahren Gz. 19 U 3523/07 gem. § 291 ZPO gerichtsbekannt, dass die Käufer von dem Verkäufer M. über die erzielbaren Mieten arglistig getäuscht wurden.

24 Das Empirica-Gutachten war den Feststellungen im Verfahren Gz. 19 U 3523/07 zufolge mit Schreiben vom 18.09.1995 an den Verkäufer Mathieu geschickt worden (…vgl. Anlage B 28, S. 1).

Dass der Verkäufer M. von dem Gutachten Kenntnis hatte, hat im Verfahren Gz. 19 U 3523/07 auch der Zeuge N. bestätigt.

Dieses seinerzeit zu erwartende Mietniveau hat der im Verfahren Gz. 19 U 3523/07 vom Senat im Termin vom 16.10.2008 angehörte Gutachter Dipl.-Ing.

Dass eine Prognose für eine Nettokaltmiete in dieser Größenordnung seinerzeit nicht gerechtfertigt war, hat im übrigen auch das den Senat weiterhin überzeugende Sachverständigengutachten im Verfahren Gz. 19 U 3523/07 ergeben.

cc) Das von der Klägerin ebenfalls angesprochene Angebot des Generalmieters über DM 19, 75 war dessen Geschäftsführer N. nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme im Verfahren Gz. 19 U 3523/07 vom Verkäufer M. einseitig diktiert worden, damit dieser den Prospekt entsprechend abfassen konnte (Anlage zu Bl. 388;… ebenso OLG Stuttgart, Anlage B 37, S. 16).

Auszug aus OLG München, 03.08.2009 - 19 U 4354/08

26 Die eine subjektive Komponente umfassende Arglist ergibt sich deshalb auch hier bereits daraus, dass die Angaben zur Höhe des erzielbaren Mietzinses vom Verkäufer bestenfalls "ins Blaue" gemacht wurden, vgl. BGH NJW 2008, 644 Rnr. 49, zum sog. "Boarding-House-Fall".

Denn auch hier war der Erfolg der Vermögensanlage durch Erwerb von Teileigentum von einer langjährigen gesicherten Pachtzahlung abhängig, weil es sich nicht nur um den Erwerb einer bestimmten Fläche in einem Immobilienobjekt, sondern um die Teilhabe an einem Gewerbebetrieb handelte (vgl. BGH NJW 2008, 644 Rnr. 49 zum Boarding-House).

Außerdem hätte sich der Verkäufer M. bereits angesichts des weit ungünstigeren "Empirica-Gutachtens" von vorneherein nicht damit begnügen dürfen, dass bei Vermarktung der Wohnungen tatsächlich ein Pachtvertrag zu dem im Prospekt genannten Pachtzins bestand (vgl. BGH NJW 2008, 644 Rnr. 49, zum "Boarding-House-Fall").

Die von der Klägerin zitierten Entscheidungen lassen überwiegend eine eingehendere Auseinandersetzung mit dem "Empirica-Gutachten" und auch mit der Rspr. des BGH im sog. "Boarding-House-Fall" (NJW 2008, 644) vermissen; letzteres gilt insbesondere für die von einem Einzelrichter stammende Entscheidung Anlage K 44, wenn dort der Sprung von knapp über 12.- DM/qm auf 19, 75 DM/qm ohne weiteres für "nicht evident" gehalten wird.

Auszug aus OLG München, 03.08.2009 - 19 U 4354/08

Die Klage ist abweisungsreif, weil die Beklagten dem grundsätzlich bestehenden Darlehensrückzahlungsanspruch der Klägerin einen Schadensersatzanspruch gem. § 242 BGB als Einwendung entgegen halten können (vgl. Nobbe, Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu fehlgeschlagenen Immobilienfinanzierungen, Sonderbeilage zu WM Nr. 1/07 S. 31; BGH NJW 2006, 2099 Rnr. 61), wobei mangels entsprechenden Antrags der Klägerin dahinstehen kann, ob ein wirtschaftlich tragfähiges Gesamtergebnis - die Beklagten werden kaum Darlehen und Wohnung behalten können - durch eine entsprechende Anwendung von § 358 IV 3 BGB hergestellt werden könnte.

Denn dabei ist nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Klägerin als Darlehensgeberin oblegen hätte, davon auszugehen, dass die Beklagten bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen den Geschäftsbesorgungsvertrag mit Vollmacht wegen arglistiger Täuschung angefochten und so auch den nachfolgenden Abschluss des Kaufvertrags im November 1996 noch verhindert hätten (vgl. BGH NJW 2006, 2099 Rnr. 61).

Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben (vgl. BGH WM 1980, 620, 622 sowie BGH WM 1992, 1355, 1358), oder sich daraus ergeben, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben (BGH WM 2006, 1194, 1200 f; BGH WM 2006, 2347, 2350; BGH WM 2007, 1257, 1260 f.).

42 Daher wird die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Klägerin von der arglistigen Täuschung der Beklagten durch den Verkäufer M. hier widerleglich vermutet (BGH, Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04).